Construire un centre commercial est avant tout une histoire de spéculation financière et immobilière.
Construire et exploiter un centre commercial est une juteuse affaire pour les promoteurs immobiliers et les fonds d’investissement. Les quinze premières années, les placements affichent un taux de rentabilité de 7,5 %, supérieurs aux 4% affichés dans le secteur du logement. Au delà, tout est bénéfice puisque la remise en état du site ne sera jamais à la charge du promoteur. Résultat, depuis 15 ans en France, les centres commerciaux ont proliféré. Les pays en compte plus de 750 et une cinquantaine encore en construction. C’est la course au toujours plus, toujours plus gros, dans une concurrence effrénée des territoires.
Comment une telle rentabilité est elle-possible ?
Les promoteurs exigent des loyers fixes très importants, faisant porter tous les risques sur les occupants. C’est le cas, dans le reportage de cette commerçante de la Vache Noire à Arcueil, avec 73 000 € annuel de loyer pour une petite surface, elle n’a jamais réussi à faire décoller son commerce. Résultat, un endettement considérable pour les commerçants indépendants et des frais que seuls peuvent supporter et négocier les enseignes mondialisés et standardisées, détenues par des fonds d’investissement et bénéficiant de coûts logistiques très faibles.
Cette rentabilité est-elle durable ? La bulle spéculative des centres commerciaux
Le décalage entre surfaces consacrées au commerce de masse et potentiel de consommation subit un décalage de plus en plus important. Si les surfaces augmentent encore de 3,5 % par an, la demande n’augmente elle que de 1,5%. Les promoteurs sont dans un cercle infernal de croissance et de concurrence de leurs centres commerciaux. Parallèlement le modèle de croissance infinie de la consommation s’effrite de plus en plus. En janvier 2015, une baisse globale des ventes de 1,1% était constatée.
Parallèlement, les cellules commerciales des centres se vident. En 2014, la vacance commerciale constatez – comprenez la part moyenne de locaux vides sur leur nombre total – était de 7,6%.
L’Institut pour la ville et le commerce estime que la filière de l’immobilier commercial est rentrée dans une bulle spéculative. Selon lui, l’ensemble des acteurs de la filière de production de ces surfaces (distributeurs, investisseurs et collectivités) est dans une incapacité croissante à s’autoréguler. Les prix, qu’il s’agisse des valeurs locatives, des valeurs d’actifs ou des valeurs foncières, apparaissent de plus en plus déconnectés de leur fondement économique et ne jouent plus leur rôle d’ajustement dans les rapports d’échanges.
Des ouvertures au détriment des commerces et de l’emploi de centre ville
En centre ville, en moyenne, 8% des locaux commerciaux sont vides. L’effet de l’ouverture d’un centre commercial périphérique sur les centres villes n’est plus à démontrer.
Plusieurs études ont ainsi démontré que pour un emploi créé en grande distribution, précaire et à temps partiel non choisi le plus souvent, ce sont entre trois à cinq emplois durables qui sont détruits par ailleurs. (Source : Les coulisses de la Grande Distribution de Christian Jacquiau)
Ce sont ainsi deux modèles de société qui s’opposent : des usines à consommer ou des centres ville vivants.
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