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Auteur/autrice : Collectif Pour le Triangle de Gonesse
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Plein Air
Plein Air a ouvert ses portes en octobre 2011. Ce centre commercial a représenté un investissement total de 60 millions d’euros et avait promis la création de 500 emplois directs. Son promoteur, l’entreprise Frey, attendait 2 à 3 millions de visiteurs chaque année. Il atteignait difficilement les 1,2 millions en 2012 et a décliné depuis.
Il y aussi beaucoup d’investissements publics : de nombreux et importants avantages en matière foncière et en terme d’aménagements voirie, adduction d’eau et accès à l’assainissement.
« La boutique de vêtements est aujourd’hui propriété de la commune qui l’a acquise pour plus de 500000€, les locaux de la poissonnerie sont aussi propriété de la ville. » (Source, le blog d’Alain Ramos).
En novembre Frey a cédé, pour un montant de 24 millions d’euros, ses 5.800 m² de boutiques au fonds d’investissement Henderson Global Investors. (Source Le Figaro)
Les boutiques ferment dans le centre …
Aujourd’hui de nombreuses faillites de commerçants sont constatées. « Si il y a beaucoup de visiteurs, la très grande majorité d’entre eux se dirigeaient vers le magasin Leclerc. » (Source, le blog d’Alain Ramos).
Il y avait au départ 50 enseignes, il n’y en n’a plus que 37 en 2015.
… et en ville
« Plein Air a aussi des conséquences sur le commerce du centre ville, où il apparaît que la poissonnerie de l’avenue Pierre et Marie Curie va fermer ses portes, parait-il à la fin de l’année, la boucherie annoncée pour s’implanter dans l’ancienne boutique de vêtements arrivera-t-elle en janvier 2014, pour servir d’argument électoral juste avant les prochaines municipales, pour disparaître quelques mois plus tard ? » (Source, le blog d’Alain Ramos)
Et pourtant le nouveau centre se présentait comme innovant :
Au moment de l’ouverture, en 2011, il se présentait comme innovant en matière d’affichage numérique : « Philippe RONDEAU, adhérent E. Leclerc Plein Air : « Notre hypermarché sera l’un des tous premiers en France à utiliser au maximum les médias numériques pour informer sur site les consommateurs. 80 % de la PLV en magasin ainsi que toutes les têtes de gondoles seront numériques, ce qui confirme la volonté de notre groupement de réduire considérablement sa consommation de papier. » (Source Zone Bourse).
En 2016, ce n’est plus vraiment un avantage concurrentiel !
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La première année, en 2011, 6 millions de visiteurs y ont fait des achats (au lieu des 12 millions attendus). 700 emplois étaient prévus.
PARIS (Reuters) – Lorsque les travaux du Millénaire d’Aubervilliers, près de Paris, ont débuté en 2008, les promoteurs de ce qui était alors le plus important projet de centre commercial depuis dix ans en France redoutaient un ralentissement économique.La réalité fut plus dure encore. Quelques mois plus tard, le système financier était ébranlé par les conséquences de la crise des subprimes et la France, comme d’autres, plongeait dans la récession. Le PIB cédera 2,9% sur l’année 2009.
Depuis, la FNAC a fermé, Desigual aussi. En 2015, après un repositionnement stratégique plus « populaire » (Burger King, Tati), le chiffre de 560 000 visiteurs mensuels en moyenne est enfin atteint (soit 6,7 millions par an).
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En 2014, ébranlé par des résultats en berne depuis son ouverture en 2011, le Millénaire a décidé de changer de cible et de privilégier l’installation de marques aux produits bon marché à d’autres plus haut de gamme.
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La vidéo du projet par ICADE, ça ne vous rappelle rien ?
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» À son ouverture, ses dirigeants tablaient sur une fréquentation de douze millions de chalands par an. Aujourd’hui cette usine à vendre attire largement moins de dix millions de personnes par an. »
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O’Parinor
Ouvert en août 1974 sous le nom de « Parinor », O’Parinor est un des grands centres commerciaux d’Île-de-France, dans les dix plus importants de France, situé à une dizaine de kilomètres au Nord-Est de Paris, à Aulnay-sous-Bois. Le centre commercial s’étend sur une superficie d’environ 90.000 m2 pour 210 boutiques et 30 restaurants et un cinéma UGC de 14 salles.
En 2008, une extension a été réalisée de 24 000 m2 et le centre commercial a entièrement été refait. L’investissement est de 50 millions d’euros. Le centre est alors rebaptisé O’Parinor afin de supporter la concurrence d’Aéroville.
Mais cela n’a pas suffit, O’Parinor en a souffert (la fréquentation annuelle avait chuté sous la barre des 11 millions de visiteurs en 2014), avant de se refaire une santé avec l’arrivée l’an dernier de l’enseigne de vêtements Primark et d’un UGC Ciné-Cités.
Ce centre est aujourd’hui menacé par EuropaCity.
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Aéroville avait promis 2600 emplois dans le dossier déposé en 2008. On en compte 1600.
Il prévoyait aussi d’accueillir 12 millions de visiteurs par an (pour mémoire EuropaCity en espère 30 millions). Dans les faits, au bout d’un an d’ouverture, on était plutôt à 7,5 millions, et encore, « grâce » à l’ouverture le dimanche.
Pourtant pour atteindre, cette cible aéroville a aussi visé :
– Les habitants de la zone de chalandise classique : la zone compte près de 1 800 000 habitants vivant à moins de 30 minutes du centre
– Les actifs de la zone aéroportuaire
– La clientèle de tourisme d’affaires
En somme exactement la même cible qu’EuropaCity !
Nous avons réalisé une cartographie des centres commerciaux du territoire. Entre promesses et réalités, les chiffres d’emplois sont souvent en deçà, très difficile à obtenir et les centres commerciaux exercent entre eux une forte concurrence.
Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, le grand commerce représente près de 1 800 établissements. La surface totale de plancher occupée par ces commerces est, quant à elle, considérable puisqu’elle atteint 5,8 millions de m². Source : Etude APUR
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Construire un centre commercial est avant tout une histoire de spéculation financière et immobilière.
Construire et exploiter un centre commercial est une juteuse affaire pour les promoteurs immobiliers et les fonds d’investissement. Les quinze premières années, les placements affichent un taux de rentabilité de 7,5 %, supérieurs aux 4% affichés dans le secteur du logement. Au delà, tout est bénéfice puisque la remise en état du site ne sera jamais à la charge du promoteur. Résultat, depuis 15 ans en France, les centres commerciaux ont proliféré. Les pays en compte plus de 750 et une cinquantaine encore en construction. C’est la course au toujours plus, toujours plus gros, dans une concurrence effrénée des territoires.
Comment une telle rentabilité est elle-possible ?
Les promoteurs exigent des loyers fixes très importants, faisant porter tous les risques sur les occupants. C’est le cas, dans le reportage de cette commerçante de la Vache Noire à Arcueil, avec 73 000 € annuel de loyer pour une petite surface, elle n’a jamais réussi à faire décoller son commerce. Résultat, un endettement considérable pour les commerçants indépendants et des frais que seuls peuvent supporter et négocier les enseignes mondialisés et standardisées, détenues par des fonds d’investissement et bénéficiant de coûts logistiques très faibles.
Cette rentabilité est-elle durable ? La bulle spéculative des centres commerciaux
Le décalage entre surfaces consacrées au commerce de masse et potentiel de consommation subit un décalage de plus en plus important. Si les surfaces augmentent encore de 3,5 % par an, la demande n’augmente elle que de 1,5%. Les promoteurs sont dans un cercle infernal de croissance et de concurrence de leurs centres commerciaux. Parallèlement le modèle de croissance infinie de la consommation s’effrite de plus en plus. En janvier 2015, une baisse globale des ventes de 1,1% était constatée.
Parallèlement, les cellules commerciales des centres se vident. En 2014, la vacance commerciale constatez – comprenez la part moyenne de locaux vides sur leur nombre total – était de 7,6%.
L’Institut pour la ville et le commerce estime que la filière de l’immobilier commercial est rentrée dans une bulle spéculative. Selon lui, l’ensemble des acteurs de la filière de production de ces surfaces (distributeurs, investisseurs et collectivités) est dans une incapacité croissante à s’autoréguler. Les prix, qu’il s’agisse des valeurs locatives, des valeurs d’actifs ou des valeurs foncières, apparaissent de plus en plus déconnectés de leur fondement économique et ne jouent plus leur rôle d’ajustement dans les rapports d’échanges.
Des ouvertures au détriment des commerces et de l’emploi de centre ville
En centre ville, en moyenne, 8% des locaux commerciaux sont vides. L’effet de l’ouverture d’un centre commercial périphérique sur les centres villes n’est plus à démontrer.
Plusieurs études ont ainsi démontré que pour un emploi créé en grande distribution, précaire et à temps partiel non choisi le plus souvent, ce sont entre trois à cinq emplois durables qui sont détruits par ailleurs. (Source : Les coulisses de la Grande Distribution de Christian Jacquiau)
Ce sont ainsi deux modèles de société qui s’opposent : des usines à consommer ou des centres ville vivants.
L’association familiale de défense des consommateurs, de l’environnement et du logement de Gonesse défend l’idée d’un croissant vert au triangle de Gonesse. Ce croissant serait composé :
- d’un ensemble de parcs urbains aménagés, en promenade et de circuits de promenade à vélo etc…(en intégrant le parc équestre existant)
- de petites fermes de cultures maraîchères « en bio abordable » pour présenter des fruits et légumes de saisons, à vendre sur place
- de ferme fromagère avec des étables
- de zones boisées
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carte du triangle de Gonesse
Carte du Triangle de Gonesse indiquant le nombre d’emplois menacés par le projet EUROPACITY
Dans le plan guide initial du Triangle de Gonesse, en page 31, il est fait mention d’un parc central, parcourant la zone du Nord au Sud.
Extrait du plan guide pour le Triangle de Gonesse
@EPA Plaine de France, Groupement Güller Güller – RHDVHV – EBP / RR&A – PvB avec Setec
« Le parc central crée du lien entre les principaux espaces verts et parcs du territoire. Il vient les compléter, les relier. Le Parc Central assure la continuité paysagère Nord-Sud.
Le développement urbain du coeur du Triangle de Gonesse possède une taille suffisante pour accueillir un espace ouvert de grande dimension. Cet espace représente l’ouverture vers la métropole et le monde et marque l’image du Quartier d’affaires, ainsi que la qualité environnementale exigée par les développements urbains tertiaires d’aujourd’hui ».
Pourtant dès que l’on intègre Europacity, à partir de la page 47, le parc central a déjà disparu.
Extrait du plan guide pour le Triangle de Gonesse
@EPA Plaine de France, Groupement Güller Güller – RHDVHV – EBP / RR&A – PvB avec Setec
En page 54 du même document, le renforcement des capacités routières va nécessairement engendrer un renforcement de la pression immobilière sur le carré vert.
La réalisation de la voie transversale du Nord du triangle, le renforcement de la RD370 au sud en lien avec la complétion de l’échangeur A1/A3, le réaménagement du BIP avec une double fonction de voie de transit et d’accès permettront de créer une réseau à la fois plus « robuste », plus capacitaire et plus urbain.
Extrait du plan guide pour le Triangle de Gonesse
@EPA Plaine de France, Groupement Güller Güller – RHDVHV – EBP / RR&A – PvB avec Setec